Contratos de arrendamento rural que envolvem investimentos elevados podem exigir mecanismos adicionais de proteção ao arrendatário. A avaliação é de Fábio Lamonica Pereira, advogado em Direito Bancário e do Agronegócio.
Segundo o especialista, é possível que o próprio imóvel arrendado seja dado em hipoteca como garantia ao arrendatário. Embora pouco usada, a cláusula pode ser recomendável em contratos de médio e longo prazo, especialmente quando o arrendatário realiza benfeitorias, implanta infraestrutura ou desenvolve lavouras permanentes que, ao fim do contrato, passam a valorizar o patrimônio do proprietário.
O principal risco ocorre quando o arrendador perde a propriedade durante a vigência do contrato, como em casos de venda por determinação judicial. Conforme entendimento citado do Superior Tribunal de Justiça, o comprador de imóvel em alienação judicial não é obrigado a respeitar o arrendamento anterior. Assim, o arrendatário pode ser levado a desocupar a área antes do prazo, com investimentos ainda não amortizados e dificuldade para cobrar indenização.
A hipoteca vinculada ao valor dos investimentos projetados transforma esse crédito em garantia real, reduzindo riscos de inadimplência. A medida, porém, não se aplica a todo contrato e exige análise criteriosa, escritura pública e registro na matrícula do imóvel, além de verificação de gravames anteriores, anuência do cônjuge quando necessária e compatibilidade entre o valor garantido e os investimentos previstos.
Também pode ser prevista a redução proporcional da garantia à medida que o contrato avança e os investimentos são amortizados. Em operações rurais de maior porte, a cláusula pode representar maior segurança jurídica e evitar prejuízos de difícil recuperação.
